疫情期间房租能不能够减兔，请叫律师怎么说

　　新春佳节，本来是阖家团聚的时刻，万万没想到新型冠状病毒来袭，让喜庆的春节蒙上一层阴影。作为打工仔，一开始可能会因为延长假期感到庆幸，但随着假期余额越来越多，收入骤然减少，有些朋友开始担心在房租问题，后来越来越多人在网上提出以“不可抗力”为由要求房东减免房租，但法律是否支持呢？？

　　阿K律师观点：

　　不能一概而论，要区分租赁用途以及受影响程度，进而考虑不可抗力因素与承租者受到的影响是否构成因果关系。

　　一、何为不可抗力？本次疫情是否构成不可抗力

　　根据《民法通则》第第一百五十三条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　1、不可预见性：合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力。

　　2、不可避免性：即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。

　　3、不可克服性：当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止这是不可抗力的延伸。

　　2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”

　　因此，本次疫情属于不可抗力。

　　二、如何区分是否属于可减租范围？

　　如上所说，衡量是否属于可减租范围，可变因素在于租赁物用途以及受影响程度，因此我们作以下区分：

　　1.租赁物用于商业用途，疫情严重影响承租者经营。

　　如果由于疫情扩散，政府采取强制措施控制疫情，导致承租者所经营的商业主体无法正常营业或经营收入大幅下降，继续按照原合同租金标准执行将产生对一方当事人不公平，因此双方可就租金减免问题进行协商，或起诉至法院由法院裁定。但是，按照过往案例，法院一般判令按照承租者受影响的程度，酌情减少部分租金，而并不会免除全部租金，否则将会把所有风险转嫁至出租者身上。

　　以下为“非典”期间减免部分租金的案例：

　　（1）（2007）桂民四终字第1号《民事判决书》认为，“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定影响，但不必然导致承租人承租大厦经营酒店的目的落空，承租人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果，故“非典”对出租人与承租人之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。经双方协商，出租人已经减收承租人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对承租人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除承租人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让出租人承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

　　（2）（2008）鲁06民终268号《民事判决书》认为，“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则。

　　2.租赁物用于商业用途，但是未受疫情影响。

　　若租赁物用于仓库、办公、生产等用途的，往往受疫情的影响较少，或者甚至不受影响，在这种情况下，以疫情影响合同履行为由要求减免租金，将不会得到法院支持。

　　3.租赁物用于居住用途，疫情未导致租赁物无法使用。

　　若租赁物属于居住型用途，承租人或其物资仍占用租赁物，则承租人不应以发生疫情为由，解除、变更合同，或者要求减免租金。原因在于，疫情并不影响房屋的正常居住使用，承租人并未因疫情而影响其对租赁物的使用价值，符合合同目的。除非由于疫情的发生，租赁物被查封，丧失原有的用途，导致合同目的无法，否则难以要求减免租金。

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