北流最大乡镇开发区项目烂尾，农地入市盲目扩张，上千亩土地荒废

　　2019年，广西北流市清湾镇在深水冲开发区搞农地入市试点，结果在冒进思想下，将一个乡镇级别的开发区规模搞到1000多亩，其中基本农田占300多亩，后由于审批不过，导致项目烂尾，众多投资者血本无归。

　　卫星城项目烂尾

　　2015年，为了加快城镇化的建设，国土资源部出台集体土地上市的试行政策，广西北流市成为全国农村集体经营性建设用地入市和土地征收制度改革试点的三十三个试点县之一，也是广西唯一的试点县。根据公开的数据显示，北流市从2015年3月起实施“农地入市”改革，到2018年1月，入市农地为3340.7亩。同期，在2018年到2019年间，北流市加速了步伐，仅仅在清湾镇规划的深水冲开发区，占地面积就超过1000多亩，其中山地、耕地约700多亩，水田（含基本农田）则多达300多亩。从地理位置上看，北流市的清湾镇，是广西连接广东的南大门，有一条二级公路从县城直通广东。清湾镇毗邻广东的高州市，化州市，人们生活较为富裕。彼时的清湾镇领导班子认为，清湾镇的开发步子落后其他乡镇，而拉动地产项目是快速见效的手段，但建设用地指标成为制约因素之一。为此，在“农地入市”政策的风口下，清湾镇下了大决心搞一个大的开发区——贵富新城，以此拉动经济，改变清湾镇的面貌。说是开发区，实际上就是清湾镇外，再规划一个新城镇。这的确是一次冒险。当年，在清湾镇政府宣传、描绘的蓝图中，该项目为清湾镇区的扩容工程，将开发建设成有着宽阔的商业街区，商住楼房林立，城镇配套设施齐全的新城镇……一个北流市的“卫星城”展现在老百姓眼前。

　　然而，三年过去了，开发区内的山头推平，300多亩水田被填埋，除了开发区门口，仅仅一处临时铁皮屋上打着“北流市清湾贵富新城”的招牌外，其他地方，已经开始长满了野草，成为了一片荒地。烂尾的贵富新城

　　据了解，“贵富新城”的1000多亩土地，全部来自当地村民的集体土地。按照当时“开发商”的谈判条件，就是村民每出让一亩土地，就可以得到开发区的商铺建筑面积约七八十平米。正常情况下，按照清湾镇的地理位置和当地的政策，政府征用农民土地，每亩补偿到村民手中的价格，不过5万块，现在“开发商”给出的每亩可以补偿一块价值80万元左右的商业用地，这的确让人怦然心动，而“开发商”则用微乎其微的代价，撬动了大片的土地，可谓一本万利。正是在这样的利益模式驱动下，深水冲“贵富新城”开发区的面积，轻松跃进到了1000多亩。据了解，贵富新城项目得到了北流市委、市政府的同意。然而，该项目由于超面积、超标准，涉及300多亩基本农田、农地入市政策收紧等因素，最终在向上面报批时被否决掉了。

　　了解土地开发政策的都知道，清湾镇的“贵富新城”项目之所以烂尾，关键还是在于步子迈得太大，将用地的程序倒置了。本来应该是先批后用，到了清湾农地入市项目上，是推平、造势、交给开发商实际使用（卖地）后，再逐级上报。这种模式，地方因为利益驱动自然顺利过关，但再往上报批时，就因为政策限制而难以过关了。有消息称，富贵新城在没有招拍挂的情况下，就提前让开发商“卖地皮”。截至到2021年底统计到的数据，开发商收了大约4500万左右，给政府交了2000万，其他的资金至今还在扯皮。而一些跟风买地的投资人，则面临着无尽期的等待和官司诉讼了。失控的不仅仅是“清湾”

　　从模式上来看，清湾的“贵富新城”，走的思路仍然是房地产带动地方经济的老路子。除了政策的条条框框，该项目的失败与所谓的“开发商”资金实力不济也有关联，在与农民反复反复的利益谈判中，错过了最佳的入市窗口期。表面上，开发商开出的价格比政府收购的价格要高，但很多不是按货币进行交易，而是以地易地进行，倒算是一本万利的买卖。再加上地方政府的背书、远景蓝图的描绘，这种办法，农民很容易接受。因此，只要开发商看中有商业价值的地块，交易基本都是成功的。彼时，在利好政策的鼓励下，北流市下辖的20多个乡镇，先后掀起了开发商向农民购地、大搞开发的热潮。但是，跟风的投资人并没有跟上来。再加上这种模式下，开发商的资质、实力都令人堪忧，也就导致了一批开发区陷入烂尾状态。人们看到，从北流市到清湾镇长达60公里的省道两旁，类似清湾镇深水冲“贵富新城”被丢荒的项目，为数不少，在大片被推平、或围蔽的土地上，一个个所谓的开发区，已闲置和丢荒多年。

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